Про заміському будинку мріє більшість міських жителів, однак для покупки гарної нової нерухомості потрібні чималі кошти, а будувати будинок «з нуля» і того дорожче. Саме тому багато хто віддає перевагу «вторинного ринку» і купують старі будинки. Рідко який старий будинок не вимагає ремонту, і ця стаття присвячена саме цій темі. На що звертати увагу в першу чергу, і як максимально економно провести ремонт старого будинку своїми руками?
Зміст
- Покупка старого будинку: плюси і мінуси
- Типові пошкодження в старих будинках
- Планування ремонту
- Ремонт всередині
- Природне освітлення
- Утеплення будинку
- Вентиляція в будинку
- Електрика в будинку
- Опалення в будинку
- Внутрішня обробка
- Підлога в будинку
- Ремонт зовні
- Фундамент для будинку
- Зовнішні стіни
- Дах будинку
- Ремонт старих будинків: фото
Покупка старого будинку: плюси і мінуси
Німці кажуть: «Дозволити собі купити старий будинок може лише або дуже дурний, або дуже багата людина». Але характер російського менталітету і особливості ціноутворення на ринку нерухомості такі, що іноді, дійсно, вигідніше придбати уживане житло.
Крім фінансової економії існує ще одна перевага старих будинків – зазвичай вони побудовані в місцях з розвиненою інфраструктурою, в той час як до новобудов прогрес ще не добрався. Якщо ж купувати ділянку і зводити будинок самостійно, то доведеться прокладати до нього комунікації, що забере додаткові кошти і час. І все б добре, але природний знос конструкцій ніхто не відміняв, і дуже часто старі будинки потребують капітального ремонту. З чого почати роботу, і на що варто звертати увагу в першу чергу?
Мінуси старих будинків, в першу чергу, пов’язані зі специфікою будівництва в Росії, точніше, в Радянському Союзі, оскільки старі будинки були побудовані саме в той час. У минулому більшість приватних будинків у сільській місцевості будували з дерева, і треба думати, що через 50 або більше років такі конструкції потребують відновлення та зміцнення. Усередині стін і підлоги напевно проживають колонії жуків-древоточцев, подекуди помітна гниль і грибок. Якщо вам «пощастило» стати власником такого житла радянської споруди, для ремонту старого дерев’яного будинку будуть потрібні великі грошові витрати, а іноді навіть простіше знести коробку, зміцнити фундамент і побудувати все заново.
У 90-ті роки спостерігався різкий БУМ приватного житлового будівництва, і на зміну дереву прийшов цегла. Здавалося б, більш міцний матеріал повинен зберігати свої експлуатаційні якості набагато довше, проте брак кваліфікованих архітекторів, використання неміцних будівельних сумішей, а іноді – відверта неохайність при будівництві призвели до того, що сьогодні більшість таких будинків вимагають великих капіталовкладень.
Найчастіше в подібних будинках спостерігається невідповідність конструкції фундаменту і характеру ґрунтів – цегляні будівлі важать досить багато, тому під ними має бути потужна основа і стійка грунт.
Якщо вам довелося працювати з «незавершеним будівництвом» — коробкою будинку без внутрішнього оздоблення, то, швидше за все, незахищені цегляні стіни вже розтріскалися і почали обсипатися, тому доведеться зміцнювати їх або навіть замінювати сильно зруйновані ділянки.
Типові пошкодження в старих будинках
Перш ніж приступати до ремонту і купувати будматеріали, слід розробити план дій. Для цього необхідно ретельно оглянути житло та дати оцінку його стану. Отже, на що ж варто звернути увагу в першу чергу при ремонті старого будинку?
Найбільш «слабкі» місця в старих будинках:
Багато з перерахованих вище проблем зникають самі собою при ремонті, наприклад, непридатний покриття стін буде демонтовано, якщо ви зберетеся посилювати теплоізоляцію. Замінити розетки і вимикачі теж не складе праці, поміняти стару сантехніку можна в досить короткі терміни. А от якщо мова йде про несправну покрівлі або треснувшем фундаменті, вирішити такі питання буде непросто й дорого.
Планування ремонту
Починати капітальний ремонт старого будинку необхідно з досконалого планування. Коли ви оглянули житло і записали всі серйозні дефекти, можна приступати до реалізації проекту, поки що – на папері. Якщо ви не володієте художніми здібностями, впоратися з візуалізацією допоможуть дизайнерські комп’ютерні програми (3DMax, Autodesk Homestyler, Ashampoo Home Designer, SketchUp Make, Sweet Home 3D).
Навіщо потрібен план:
Якщо ви запланували знесення або перенесення стін (перегородок), сантехнічного обладнання, газових або опалювальних приладів, заміну електроплити на газову, подібні дії вимагають документального дозволу. Для цього слід звернутися у відповідні організації по району. Щоб скорегувати технічний паспорт будинку, потрібно надати письмову заяву та пакет документів, у тому числі докладний опис майбутніх робіт. Щоб визначити, чи потрібно отримувати дозвіл на ремонт чого-небудь в будинку, загляньте в техпаспорт всі наявні в плані конструкції можна ремонтувати. Але для пристраивания додаткової площі, наприклад, літньої кухні, потрібно дозвіл. В іншому випадку прибудову можуть визнати незаконною і знести.
Ремонт всередині
Сучасний ритм життя змушує людей постійно працювати або проводити час в дорозі, але навіть самий зайнятої на світі людина проводить вдома третину свого життя, що і говорити про домогосподарках, дітей або пенсіонерів. Тому вкрай важливо створити сприятливу атмосферу всередині, причому мова йде не тільки про гарне оздоблення, але про тепло, освітлення, вентиляції та інших важливих моментах. Від цього залежить фізичне і психологічне здоров’я мешканців.
Природне освітлення
Природне освітлення повинно бути в обов’язковому порядку, і чим більше – тим краще. За нормами вікна повинні займати 10% площі будинку. Уявіть, скільки дискомфорту буде відчувати людина, перебуваючи в постійно затіненій кімнаті – він буде псувати зір, в такому приміщенні неможливо вирощувати кімнатні рослини, провітрювати і повноцінно прибиратися. Більш того, відсутність або недолік вікон призведе до зайвих витрат електроенергії, а сьогодні на електрику економлять навіть самі заможні поміщики.
Цікаво: раніше в дерев’яних будинках робили маленькі вікна і невеликі дверні прорізи, щоб максимально скоротити тепловтрати. Тоді використовували звичайні скла, які не дуже добре захищали від холоду.
Але просто так прорубати в стіні пляжне вікно, на жаль, ніхто не дозволить. Для перенесення, розширення або заміни вікон передбачені відповідні нормативи, з якими можна ознайомитися в документі «Природне освітлення житлових і громадських будівель». Зверніть увагу, що для кожного регіону Росії передбачені свої норми, оскільки коефіцієнт природної освітленості скрізь різний.
Ступінь освітленості житла залежить не тільки від розмірів вікна, але і від того, яке скло туди вставлено. Відомо, що звичайне скло або склопакет не пропускає УФ-випромінювання, тому зробити солярій або розкішну оранжерею не вийде. Для цього використовують кварцові скла, але вони коштують досить дорого, тому їх купують для певних потреб.
Як правильно розташовувати вікна в будинку:
Утеплення будинку
Комфортний мікроклімат в приміщенні залежить від температури і вологості повітря. Ці чинники, у свою чергу, забезпечуються правильної тепло – та пароізоляцією, а також вентилюванням простору.
Температура в будинку складається з двох складових – температури повітря і поверхонь (підлоги, стін і стелі). Оптимальна температура повітря становить +20С, поверхонь — близько 17С. При цьому слід враховувати індивідуальні особливості мешканців. Так, для літніх людей житло слід робити більш теплим, тому в ідеалі рекомендується встановити регулятор опалення для кожного приміщення, щоб кожен зміг налаштувати оптимальну для себе температуру.
У будинках старого типу, як правило, недостатня теплоізоляція стін, або ж вона відсутня зовсім, тому може виникати різниця між температурою зовні і всередині будівлі. В результаті утворюється конденсат, підвищується вологість, і мешканці відчувають себе некомфортно з-за постійної духоти. Якщо розібрати стіну неможливо, рекомендується зробити теплоізоляцію стін зовні або зсередини.
У статті «Утеплення стін зсередини мінватою. Як правильно утеплити стіни» докладно розказано про специфіку теплоізоляційних робіт із застосуванням мінеральної вати.
Вентиляція в будинку
Порушення природного повітрообміну всередині приміщення призводить не тільки до пошкодження конструкції стін, підлоги і стелі, але також викликає захворювання дихальних шляхів. У минулі часи рідко коли дбали про створення вентиляції у стінах і покрівлі, і причиною цього часто була не стільки недбалість будівельників, скільки відсутність грамотно розроблених проектів. Тоді ще не були винайдені ті способи вентилювання фасадів, фундаментів і покрівлі, які використовуються в сучасному будівництві.
Особливу увагу слід приділити вентилюванню приміщень з високою вологістю повітря – підвалів, кухні, санвузла. Якщо у багатоповерхових будинках використовується витяжна вентиляція, що працює за рахунок перепадів тиску теплого і холодного повітря, але для приватних будинків цей спосіб неприйнятний. У будинку на 2-3 поверхи тиск повітря занадто слабке, тому повітрообмін повинен здійснюватися через стіни. Для цього їх слід утеплити «дихаючими» матеріалами і укласти пароізоляцію. До них відносять пінополістирол (звичайний і екструдований), мінераловатні плити, пенофлекс і т. д.
Допоміжне вентилювання повинно здійснюватися через кватирки і вікна, але в зимовий час цей спосіб буде доставляти незручності. Тому в котеджному будівництві передбачають витяжну вентиляційну систему, що працює на вентиляторах – вони забирають «відпрацьований» повітря і виводять його назовні, поставляючи натомість свіже повітря з вулиці. На малюнку нижче показаний принцип роботи класичної витяжної вентиляції :
Для поліпшення мікроклімату в приміщенні рекомендується використовувати натуральні будівельні матеріали – глину, дерево, цегла, відомі, гіпсову штукатурку і т. д. Вони здатні поглинати вологу і неприємні запахи.
Електрика в будинку
Електропостачання старих будинків практично завжди залишає бажати кращого. Якщо колишні мешканці не подбали про вдосконалення системи, то ця робота ляже на ваші плечі. Головна проблема в таких випадках полягає не в старих розетках і згнилої проводці, а у недостатньої потужності. Раніше люди споживали менше електроенергії, оскільки не було такого достатку електроприладів. З розваг був хіба що телевізор та радіо, тепер же є комп’ютери, ігрові приставки, музичні центри і т. д.
Якщо ви плануєте укладання теплої підлоги, не хочете вимикати телевізор, щоб включити пральну машину, або ризикувати працездатністю дорогої техніки, доведеться звертатися в енергопостачальну організацію по району і просити збільшити квоту для вашого будинку. На жаль, для більшості старих будинків це просто неможливо зробити, тому єдиним вірним рішенням буде установка власної підстанції. Захід це досить витратна, але окупиться в перші ж кілька років і згодом дозволить економити кошти і повністю контролювати енергозабезпечення.
Якщо ж з потужністю все нормально, і вам потрібно лише замінити проводку, необхідно скласти детальну схему вже наявної системи. Вона потрібна не тільки для скоординованої та швидкої заміни, але і для подальшого ремонту в будинку. Так, якщо ви задумаєте перенести дверний отвір або знести стіну, в якій будуть проводи, то можете знеструмити весь будинок. У старих будинках, в основному, відкрита електропроводка (дроти розташовані зовні стіни, проходять в кутах під стелею або підлоги), тому скласти її схему нескладно. Якщо ж проводка закритого типу, краще викликати фахівця.
Корисно: при складанні схеми майбутньої електропроводки вказуйте не лише місце розташування розеток, але також і потужність приладів, які ви плануєте до них підключати. Не зайвим буде зробити невеликий запас розеток на випадок, якщо в майбутньому ви зберетеся встановлювати додаткову техніку.
Опалення в будинку
Найпоширенішою проблемою старих будинків є високий витрата енергії на опалення приміщень. Насамперед, це пов’язано з недостатньою теплоізоляцією стін, підлоги і стелі, а також застарілою системою опалення. Для скорочення витрат крім теплоізоляції слід подбати про заміну старих радіаторів (зазвичай чавунних). Особливу увагу варто приділити теплоізоляції покрівлі, оскільки більша частина тепла йде саме через неї.
Порада: якщо пофарбувати батареї в чорний колір, а між ними і стіною прокласти фольгований матеріал відбиває стороною назовні, то в будинку буде набагато тепліше. Чорний колір посприяє швидкому нагріванню радіатора, а фольга буде відбивати тепло в кімнату, в той час як раніше воно йшло через стіну.
Вкрай важливо правильно вибрати опалювальне обладнання для дому. Так, сучасні котли на твердому паливі можуть в автоматичному режимі підтримувати потрібну температуру на виході з котла, до них можна приєднувати ємнісний тепловий акумулятор, накопичує надлишок тепла вдень і віддає його вночі. Це дуже зручно, якщо вдень майже всі мешканці відсутні, і грітися просто нікому.
Газогенераторні котли останнім часом набувають все більшої популярності. Їх ККД може досягати 90%, оскільки згорає не тільки деревина, але і деревний газ. Вони видають мінімальна кількість золи, не виробляють сажу й істотно економлять паливо.
Піролізні котли підійдуть для будинків з централізованим газопостачанням, електричні ж краще використовувати як підстраховочний варіант на випадок, якщо основний котел вийде з ладу. Вони споживають досить багато електроенергії і невигідні у фінансовому плані. Але навіть самий хороший котел не дозволить повністю позбутися від тепловтрат, тим більше якщо мова йде про старому будинку.
Є кілька способів, які допоможуть звести тепловтрати до мінімуму:
- замініть або ущільніть двері та вікна;
- між дверима і підлогою встановіть ущільнювальні прокладки і пороги (якщо їх немає);
- якщо у вікнах встановлено тільки одне скло, поставте друге або покладіть його другий рамою;
- повісьте важкі щільні штори в спальні, вітальні та дитячої, але так, щоб вони не закривали батареї;
- утепліть холодну підлогу в приміщенні над підвалом за допомогою повстяній або пробкової підкладки, толстого килима, лінолеуму, теплоізоляційних плит. Для посилення ефекту можна утеплити і підвальний стеля;
- зовнішню поверхню опалювального котла обкладіть негорючою ізоляцією. Визначити, що опалювальна установка втрачає багато корисної енергії можна за надмірно теплого повітря в котельні;
- у тих місцях, де траса теплопроводу проходить через неопалювані приміщення, ізолюйте її мінеральною ватою або пеноматериалами;
- у теплу пору року заощадити електроенергію допоможуть сонячні колектори для нагріву води.
Внутрішня обробка
Коли покінчено з заміною водопроводу, електропроводки, утепленням і пароізоляцією поверхонь, можна зайнятися внутрішньою обробкою приміщень. Обсяг і специфіка робіт залежать від матеріалу стін. Наприклад, гіпсокартонні перегородки можна відразу покривати шпалерами, а цегляні стіни вимагають попереднього вирівнювання і ґрунтування, звичайно, якщо ви не збираєтеся проводити обробку пластиковими панелями.
Внутрішня обробка стін потрібна не тільки для втіхи погляду. Її основним завданням є захист паро – і теплоізоляційного шару, а також самого матеріалу стіни від передчасного псування та пошкоджень. Саме тому підбирати оздоблювальні матеріали слід з урахуванням специфіки приміщень. Для дитячої та кухні, наприклад, підійдуть миються шпаклівки або фарби, для спальні краще вибрати щось більш затишне, наприклад, вінілові шпалери, для кабінету підійде обробка із дерев’яних панелей.
Перед фінішною обробкою дерев’яних стін, слід обробити їх антипіренними складами, захищає деревину від займання. В цьому відношенні фарба є оптимальним варіантом, оскільки виконує і захисну і декоративну функції. Але і її слід вибирати обачно. Як і всі оздоблювальні матеріали, фарби бувають для зовнішніх і внутрішніх робіт. Відмінність «внутрішніх» фарб в тому, що вони менш стійкі до агресивних зовнішніх впливів, УФ-випромінювання та температурних перепадів, однак володіють більшою естетичністю і покриваністю.
Екологічність матеріалу також грає не останню роль. Так, у старих будинках можна ще зустріти поверхні, покриті важкими фарбами, що містять свинець. Тримаються вони десятиліттями, добре миються і практично не вицвітають, проте для здоров’я вкрай шкідливі. Від недорогих олійно-алкідних фарб теж краще відмовитися, оскільки вони виділяють шкідливі хімікати. А ось дисперсійні фарби відмінно підходять для внутрішньої обробки приміщень. Вони не тільки безпечні для здоров’я, але і дозволяють стінам «дихати», не порушуючи природну вентиляцію.
Підлога в будинку
Підлоги в старих будинках, як правило, покриті або скрипучим паркетом, або дошками, або витертих від часу лінолеумом. Розглянемо більш докладно всі варіанти.
Характер ремонтних робіт залежить від підлогового покриття в старому будинку:
Згодом дошки підлоги розсихаються, починають скрипіти, пружинити і хитатися, в деяких місцях можуть з’являтися «гнилиці» або дірки від жуків-древоточцев. В такому випадку сильно пошкоджені дошки або їх фрагменти все ж треба замінити. Якщо ви замінюєте частину дошки, латка повинна спиратися на 2 лаги, інакше вона буде нестійка. Щоб підлога була рівною і не скрипів, мостини згуртовують. Для цього підлогу повністю розбирають, позначаючи порядок розташування дощок, щоб потім викласти їх у тому ж порядку. Далі перевіряють стан лад, стелять або замінюють підкладку, якщо та зіпсувалася від часу або вологості.
Якщо мостини в старому будинку прогинаються, це може означати, що під ними встановлено занадто мало лад, і немає достатньо надійної опори. Тому треба просто розібрати підлогу і додати лаги в місцях прогину. Якщо в половицах виявлені тріщини, дірки і відколи, їх можна закрити шпаклівкою по дереву. У статті «Як шпаклювати підлога» ви знайдете всю інформацію з цього приводу.
Причиною скрипу найчастіше є нерівне підставу або рассохшиеся дошки. Раніше паркет стелили прямо на бітумну мастику, і ні про які підкладках з фанери або пробки мови не йшло. Щоб виявити причину скрипу, треба вийняти мостину і оглянути основу. Самим розумним рішенням буде перестелити скрипучий паркет на підкладку.
У старому паркеті неминуче присутні щілини, які постійно забивається сміття. Їх слід обов’язково закрити. Для цього очистіть щілину від сміття і заповніть шпаклівкою для дерев’яної підлоги. Якщо щілина дуже велика, то для її усунення використовуйте дерев’яну латку, посаджену на епоксидний клей.
Якщо вам пощастило працювати з подряпаним, витертих і потемнілим від часу паркетом, врятувати його може тільки циклювання. Циклевочная машина зніме старе лакове покриття і верхній шар паркетної дошки, після чого можна закрити щілини і покрити підлогу свіжим лаком.
Якщо ж лінолеум знаходиться у відносно гарному стані, але на місці старої меблів є вм’ятини або невеликі дірки, там можна поставити заплатки. Прикладіть на пошкоджену ділянку новий шматок лінолеуму з невеликим припуском, виріжте латку, захопивши одночасно старий лінолеум знизу. Таким чином, у вас відразу вийде і латка, і відповідна виїмка для неї. Промажте клеєм низ латки і краю отвору в старому лінолеумі, для надійної фіксації встановіть зверху вантаж до висихання клею.
До речі, за допомогою таких латочок можна створити оригінальне підлогове покриття, якщо у вас є відрізки лінолеуму з різними малюнками.
Ремонт зовні
Якщо вам вдалося зробити ремонт старого будинку своїми руками зсередини, то для зовнішніх робіт можуть знадобитися наймані робітники і спеціальна техніка. Особливо це стосується ремонту покрівлі і зовнішній обробці стін на 2-му поверсі або вище.
Фундамент для будинку
При покупці старого приватного будинку першим ділом треба дивитися не на шпалери, проводку і труби, навіть не на стан стін і даху, а на фундамент, тому що якщо несправне підстава, то полагодити його або дуже важко і затратно, або просто неможливо.
У статті «Ремонт фундаменту будинку своїми руками» детально викладена інформація про ознаки несправності фундаментів і про те, як можна відновити цілісність підстави. Залишається лише додати, що руйнування фундаменту тягне за собою масу проблем, починаючи від розтріскування стін і підтоплення підвалу, закінчуючи обваленням коробки будинку.
Відео про ремонті старого будинку дасть уявлення про роботи по вирівнюванню покосився фундаменту:
Поширеною проблемою є зміна фізико-хімічних властивостей ґрунту. У свій час будинок могли будувати на стійкій міцною землі, залити надійний фундамент, але через роки, грунт здатний розмиватися, підземні води – підніматися ближче до поверхні. В результаті фундамент перекошується або провалюється під землю.
При осаді фундаменту старого будинку необхідно як можна швидше перервати цей процес. Для цього зазвичай під основу підкладають балки, щоб вони взяли на себе навантаження під час ремонтних робіт. Для зміцнення основи по всьому периметру використовують арматурну сітку, що для збільшення несучої здатності фундамент розширюють в сторони. У будь-якому випадку ремонт фундаменту старого будинку – відповідальний захід, пов’язане з ризиком для життя і вимагає високої кваліфікації, тому займатися ним самостійно не рекомендується.
Зовнішні стіни
Найчастіше зовнішні стіни старих будинків красномовно свідчать про своєму поважному віці відшарувалася штукатуркою, вивітреними стиками розчину, вологими патьоками або відвертими тріщинами. І якщо отшелушившуюся штукатурку можна швидко замінити, то тріщина в стіні може свідчити про серйозну несправність фундаменту, тому перед покупкою вживаної нерухомості уважно огляньте стіни.
Якщо на внутрішній стороні зовнішньої стіни помічена цвіль або грибок, це свідчить про порушеною або відсутньою гідроізоляції – різниця температур зсередини будинку і зовні провокує утворення конденсату. Але щоб вирішити відразу кілька проблем: зволоження стін, збереження тепла, економію електроенергії та створення вентиляції, слід подбати про прокладання тепло – і пароізоляційних матеріалів. У статті «Утеплення дачі: види матеріалів, технологія монтажу» ви зможете знайти необхідну інформацію відносно використовуваних будматеріалів і способів зовнішньої обробки стін. Якщо стіни утеплені, то посилення теплоізоляційного шару і прокладка пароізоляційної мембрани не дозволить утворюватися конденсату.
Для поліпшення вентиляції внутристенного простору можна зробити кілька простих заходів:
Якщо ви працюєте зі стінами із цегли, вам допоможе стаття «Чим утеплити фасад цегляного будинку».
Дах будинку
Дах служить не тільки для захисту від дощу і холоду, але також визначає зовнішній вигляд будівлі. В залежності від конструкції змінюється екстер’єр і «настрій» будинку. Якщо раніше були в моді двосхилі черепичні конструкції, то сьогодні настає час «європейських» прямих покрівель. Вони створюють стильний і лаконічний образ, набагато простіше в експлуатації і їх можна використовувати в якості додаткової корисної площі (мова йде про експлуатованих плоских покрівлях). Вся інформація про плоских покрівлях викладена в статті «Плоский дах: обладнання, матеріали, монтаж».
Від стану і цілісності покрівельного пирога залежить мікроклімат і збереження тепла всередині приміщення. До найпоширеніших проблем дахів старих будинків відноситься порушена щільність або пошкодженість покриття, зіпсована гідроізоляція, прогнила кроквяна система, продірявилася або зовсім відсутня теплоізоляція. Якщо дах встелена шифером, то, швидше за все, він позеленів від часу і вологості.
З практичних міркувань старе покриття даху слід повністю поміняти, щоб виключити можливість протікання, тим більше якщо ви купили будинок влітку і не знаєте, чого чекати з настанням сезону дощів. Стаття «Ремонт покрівлі будинку: особливості і способи» допоможе вам зорієнтуватися в ситуації.
Абсолютно неможливо розповісти, як зробити ремонт старого будинку, оскільки обсяг і специфіка робіт залежать від характеру ушкоджень. У цій статті ми згадали про найбільш часті несправності. Якщо ви тільки збираєтеся купувати стару нерухомість за містом, звертайте увагу на вищевказані моменти, особливо на стан фундаменту, несучих стін та покрівлі, тоді, може, вам вдасться уникнути дорогого капітального ремонту і обійтися «малою кров’ю». Але те, що ремонт у старій хаті робити необхідно – незаперечний факт.
Ремонт старих будинків: фото
Пропонуємо ознайомитися з невеликою фотоподборкой, на якій продемонстровано, як можна перетворити старий будинок, зробивши його гарним і затишним.
