Ціни на нерухомість в 2018 році: вартість житла (первинного та вторинного)

Житлові питання завжди ставилися до категорії найбільш актуальних для населення, адже кожна людина мріє жити у власній квартирі з зручним плануванням і відмінною інфраструктурою. Крім того, населення Росії та України звикло не надто довіряти банкам, тим більше — в поточні кризові часи, коли будь-яка банківська вкладення не те що не принесе прибутку, але може навіть і не зберегти ваші грошики.

Ціни на нерухомість в 2018 році: вартість житла (первинного та вторинного)Росіяни звикли вкладати гроші не в банки, а в нерухомість!

Не дивно, що громадяни зазначених країн завжди воліли вкладати заощадження в покупку нерухомості, адже вона стабільно росла в ціні. Крім того, навіть якщо квартира не потрібна для проживання, її завжди можна здати в оренду, отримуючи стабільний щомісячний дохід. Все це робить інформацію, що характеризує сучасний стан ринку нерухомості та розвиток даного сектора в майбутньому, досить актуальною.

Безумовно, кризові явища, що охопили економіку України і Росії, позначилися і на стані житлового ринку – в останні кілька років на ньому зафіксований навіть не спад, а справжній обвал. Що стосується 2018 року, тут експерти, як завжди, розходяться в думках. Частина з них вважає, що економіки країн почнуть демонструвати тренд до зростання і зміцнення позицій, що сприятливо позначиться на добробуті населення, а це значить, що квадратні метри ось-ось почнуть стрімко дорожчати.

На користь такої думки експерти наводять факти, що говорять про те, що зростання цін на будматеріали, пальне, страхові послуги та вантажоперевезення просто змусять забудовників потроху піднімати ціни. Інші кажуть, що криза житлового ринку ще не досягла свого апогею, тому в 2018 році покупці можуть розраховувати на чергове зниження цін.

Багато покупців вважають, що зможуть виграти на цій ситуації, адже будівельникам доведеться залучати додатковий попит новими бонусами у вигляді підвищеної якості житла та покращеної прибудинкової інфраструктури. Але давайте спробуємо розібратися, які прогнози розвитку ринку нерухомості в 2018 році експерти вважають найбільш вірогідними.

Тренди російського ринку нерухомості

Ціни на нерухомість в 2018 році: вартість житла (первинного та вторинного)Ступінь платоспроможності росіян вплинула на вартість житла

Підсумки останніх років показали, що ціни на нерухомість впали в 78 суб’єктах РФ, продемонструвавши зменшення в розмірі 5-6%. Причому мова йде про ціни пропозиції, а реальні показники з урахуванням наданих знижок, про яких продавці воліють не поширюватися, згідно з деякими прогнозами просіли на 10-12%. Серед основних причин, що пояснюють зниження цін на нерухомість, фахівці називають:

  • падіння ступеня платоспроможності росіян з одночасним будівельним бумом;
  • підвищення відсотків за іпотечними програмами і кредитах;
  • негативні тренди на нафтовому ринку;
  • зростання інфляційних показників;
  • калькуляція витрат на іпотеку.

Тим не менш, ринок нерухомості продемонстрував достатню стійкість відносно кризових шоків, так як на сьогоднішній день більшість забудовників має досить високий ступінь ліквідності. Крім того, позитивними моментами кризи можна вважати поступове зниження цін до рівня, який більш-менш відповідає реаліям.

Відомо, що до 2015 року вартість квартир часто була просто завищеною і не відповідала реальним витратам на зведення будинків і роботи по внутрішній обробці приміщень. Сьогодні ж ринок з місця, в якому свої умови диктував виключно продавець, став ринком покупців. Згідно з прогнозами аналітиків на 2017 рік, ринок російської нерухомості чекає стан рецесії, що підтверджується такими моментами:

  • домінування пропозиції над попитом;
  • поступове скорочення обсягів будівництва;
  • падіння цін на нерухомість;
  • падіння обсягів попиту на житло.

Ціни на нерухомість в 2018 році: вартість житла (первинного та вторинного)З початку 2017 року ціни на нерухомість Росії стоять на місці

На початку 2017 року ринок нерухомості продемонстрував невелике пожвавлення – покупці, налякані чутками про припинення дії програм госсубсидирования іпотек, які поширювалися на тлі загального падіння цін на житло, дещо підвищили свою активність, вважаючи нерухомість способом розумного вкладення накопичених грошей. Тим не менш, тенденція до скорочення рівня доходів жителів країни в підсумку призвела до швидкого переломленню позитивних трендів.

У підсумку ринок знову «став», а експерти прогнозують падіння цін до кінця року на 5-7% в середньому по країні. Найменше відчув кризу сегмент, представлений квартирами економ-класу. Найактивніший попит, як правило, зафіксований у великих фінансових і промислових центрах Росії типу Москви або Єкатеринбурга. Причому особливою популярністю у населення користуються малогабаритні площі у вигляді невеликих студій до 20 м2.

Читайте також:
Рух деяких тролейбусів у Києві тимчасово закриють | Новини в 2018 році. Новинний портал

Квартири з більшою кількістю кімнат також невеликі – приблизні розрахунки показують, що росіяни купують маленькі двокімнатні квартири в 33-35 м2, а також троячки в 45-48 м2. Однак попит з боку населення повинен бути підтриманий і іншими факторами, такими як зростання реальних доходів хоча б на 6,5-7,5% на рік при падінні інфляції до 4,5-5,5%, а також адекватними ставками по іпотеці. У цьому випадку населення буде почувати себе досить впевнено, щоб купувати нерухомість в кредит.

Деякі фахівці навіть кажуть, що ринок житла чекає затяжна криза. Уникнути його вдасться лише в одному випадку: якщо вже в 2017 році уряд піде на такі заходи, як підвищення ступеня підтримки будівельних ініціатив на регіональному і федеральному рівні, а також зниження відсотка на іпотечні кредити для населення.

Прогнози на 2018 рік

Безумовно, думки експертів щодо конкретних показників динаміки російського ринку житла в значній мірі відрізняються. Жоден з фахівців по аналітиці не береться стверджувати, що чекає сектор нерухомості в 2018 році. Тим не менш, багато з них передбачають, що тенденція до зниження цін на старий фонд, а також на новобудови, розташовані в передмісті, продовжиться і в 2018 році.

Ціни на нерухомість в 2018 році: вартість житла (первинного та вторинного)Зниження іпотечної ставки підвищить попит на житло

Остаточну стабілізацію цього сектора ринку прогнозують не раніше 2020 року — тоді ціни і почнуть свій повільний рух вгору. Згідно з прогнозами Германа Грефа, який обіймає посаду голови Ощадбанку, ринок російської нерухомості відновиться вже до кінця 2017 року. У 2018 році ситуація стабілізується остаточно. В уряді вважають, що приводу для паніки щодо краху ринку нерухомості не існує.

Перший заступник голови Уряду країни повідомив, що в 2018 році почнеться зниження ставок по іпотечному кредитуванню до 7-8%, так що ринок житла «оживе» без будь-якої допомоги з боку держави. Тим не менше, більшість експертів, у тому числі представники РЕУ імені Р. В. Плеханова та Уральської палати, вважають такий прогноз наповненим надмірним оптимізмом. Згідно думку аналітиків ринку нерухомості, варто розраховувати на дію негативних тенденцій ще як мінімум в 2017-2018 роках.

Експерти вважають, що в найближчі два роки платоспроможність населення не підвищиться, що призведе до подальшого зниження попиту на житло та уповільнення темпів його зведення. Деякі фахівці стверджують, що криза на житловому ринку триватиме довше, досягнувши максимальної глибини в 2019 році, а ціни на житло продовжать падати на 6-7% щорічно. При цьому передбачають, що новобуд буде падати в ціні швидше вторинки.

Основний аргумент на підтримку цього твердження – ціна на нерухомість все ще залишається для росіян непомірно високою. Зниження вартості квадратних метрів не поліпшить ситуацію з купівельною спроможністю, адже реальні доходи громадян за останні роки значно впали. Але існують аналітики, налаштовані більш оптимістично. Вони кажуть, що в 2017 році ринок житла в країні став на шлях «оздоровлення».

Про це свідчить той факт, що в Москві в першому кварталі 2017 року число договорів про пайову участь підвищилася на 25% в порівнянні з кінцем минулого року. Крім того, змінюються ціни на будівельні матеріали. Експерти будівельного ринку прогнозують, що в 2017 році ціна цегли та бетону зросте на 14-15%, а арматури – на 70%, так що очікується стрибок цін на житло, яке реалізується в 2018-2019 році (адже забудовник повинен буде врахувати ці витрати при формуванні ціни за квадратний метр).

Ціни на нерухомість в 2018 році: вартість житла (первинного та вторинного)Пайова участь громадян у першому кварталі 2017 року збільшилася на 25%

Забудовники також скаржаться, що влада постійно збільшують ступінь соціального навантаження, зобов’язуючи компанії зводити на додаток до будинків дитсадки та школи, а це нові витрати на землю, будматеріали та інше. Ще одним важливим моментом група фахівців називає фактор рецесії, яка спостерігається в останні кілька років. Швидше за все, кількість споруджуваного в 2017 році житла суттєво впаде, а це означає, що ринок з часом знову перетвориться у ринок продавця, а не покупця.

В якості прикладу аналітики наводять ситуацію 2008-2009 років, коли впали в кризу ціни повернулися з підвищенням у два рази. Якщо ж дотримуватися найпоширеніших прогнозів, то, швидше за все, ситуація на ринку житла великих міст РФ на початку 2018 року буде виглядати так:

  • столиця залишиться прогнозованим лідером рейтингу вартості квартир. Велика частина експертів вважає, що за вказаний період часу на ринку відбудеться пожвавлення в 1-2%, а середня ціна квадрата буде складати близько 220 тисяч рублів;
  • на другій сходинці в рейтингу активного зростання буде знаходитися Сочі (+5%) – ціна за квадрат може зрости в середньому до 95 тисяч рублів;
  • третю позицію активних ринків займе Геленджик, в якому ціна за квадратний метр новобудови буде виражатися в 75 тисячах рублів;
  • для Північної Пальміри експерти прогнозують невелике падіння цін (в межах 1-2%), що приведе до встановлення ціни в 100 тисяч рублів за квадрат;
  • у Казані прогнозують просідання цін в розмірі 4-5%, що приведе до встановлення середньої ціни за м2 у розмірі 67 тисяч рублів;
  • у Єкатеринбурзі очікують падіння цін на 1-2% до рівня в 70 тисяч за квадрат;
  • у Хабаровську не прогнозують зміни цінових показників. Згідно з прогнозами експертів, ціна залишиться на рівні 70 тисяч рублів за одиницю площі;
  • на ринку житла Нижнього Новгорода очікується невелике падіння в межах 2-3%, підсумком якого стане ціна 65 тисяч рублів за м2;
  • у Самарі експерти очікують просідання цін до рівня в 60 тисяч рублів за м2;
  • жителі Ростова-на-Дону можуть орієнтуватися на вартість метра в розмірі 57 тисяч рублів. Тут також очікується невелике падіння в межах 1%;
  • падіння цін в Пермі призведе до формування показника у 49 тисяч за одиницю площі;
  • пристойне зниження (6%) прогнозують для Волгограда. Підсумком може стати ціна 47 тисяч рублів за квадрат;
  • приблизно таке ж положення справ очікує Воронеж — тут м2 ціна може зменшитися до 45 тисяч рублів.
Читайте також:
Новорічні костюми 2018 для дівчаток: ідеї та фото дитячих нарядів

Реакція забудовників на стан ринку

Ціни на нерухомість в 2018 році: вартість житла (первинного та вторинного)Забудовники роблять перепланування двійок в малогабаритні троячки

Не варто думати, що компанії-забудовники не будуть робити кроків щодо залучення покупців. З початку 2017 року багато з них впровадили в практику майже миттєву перепланування житла, перетворюючи повноцінні двокімнатні квартири в малогабаритні трійки. Цікава інформація:

  • дослідження показують, що в Пітері ще пару років тому середня двійка мала метраж в 70-72 квадрата. Тепер же таку площу мають власники трикімнатних квартир;
  • велика частина забудовників, які працюють в передмісті, заявляють про зниження поверховості будинків, обіцяючи інвесторам мінімальний термін очікування введення будівлі в експлуатацію. Крім того, так можна заощадити на деяких комунікаціях;
  • з початку 2017 року все більше девелоперів обіцяють квартири з оздоблювальними роботами, розуміючи, що криза змушує покупців відмовлятися від дорогих ремонтів – росіяни хочуть купувати житло, яке можна негайно в’їхати. Нехай навіть квартира буде мати недорогу плитку у ванній і стандартний ламінат на підлозі;
  • не обходиться і без частки обману. Забудовники не проти зіграти на бажання покупця пустити пил в очі колег та рідних, тому ЖК, раніше относимые до категорії комфорт-класу, зараз девелопери називають житлом бізнес-класу та іншими статусними назвами.

Ситуація на ринку житла України

За останні кілька років ціни на нерухомість в Україні знижувалися мало не кожен місяць, що призвело до серйозного просідання ринку житла. У 2016 році міжнародні компанії-брокери присвоїли країні звання ринку з самим швидким темпом падіння цін на нерухомість. У Києві підсумком цього процесу стало падіння вартості квартир на 16%, середня зафіксована ціна на квартиру-студію в столиці — 40250 доларів.

Однак житло в столиці завжди відрізнялося непомірно завищеними цінами. Тому зниження вартості житла в регіонах носило менш хворобливий характер: на одеському ринку нерухомості вона знизилася на 3%, львівській – на 8 %, харківському – на 3,5%, черкаському – 3,3%, івано-франківській – 3,5%, дніпровському – 7,1%. Тепер цілком можливо в Одесі чи Львові купити однушку за середньою ціною в 30250 доларів США. Не пройшов даремно, і конфлікт на Сході – там зараз можна придбати вторинне житло за 8000 доларів.

Середнє падіння цін по країні виражається показником в 10,5%. Експерти в сфері нерухомості говорять, що основним негативним фактором стали «гойдалки» курсів валют і різке зниження показника купівельної спроможності українців. Незважаючи на всілякі знижки та рекламні акції у вигляді розіграшів путівок та інших цінних призів, забудовникам не вдається стимулювати клієнтів до покупок квартир.

Ціни на нерухомість в 2018 році: вартість житла (первинного та вторинного)Ціни на нерухомість впали, при тому не збільшивши покупні можливості

Чергова хвиля валютної лихоманки призвела до падіння вартості житла навіть у західних областях країни, а цей ринок нерухомості довго чинив опір негативним трендам. Падіння торкнулося всі сегменти ринку нерухомості, однак найшвидшими темпами дешевшають апартаменти в три і більше кімнат. Даний факт пояснюється не тільки більш високою вартістю такого житла, але і цінами на його обслуговування. Підвищення комунальних тарифів призвело до популярності у покупців меншого метражу.

Читайте також:
Де і як весело зустріти Новий рік 2018: в колі сім'ї і з друзями

Серед основних чинників, що заважають стабілізацію житлового ринку України, експерти називають відсутність нормальних умов іпотечного кредитування. Сьогодні до 70-80% угод припадає на сегмент квартир економ-класу, а це житло, яке коштує в межах 400-800 тисяч гривень у вигляді міні-квартир з оздоблювальними роботами. У цьому сегменті на початку 2017 року був навіть зареєстрований невелике зростання цін (на 1-1,5%).

Прогноз на 2018 рік

Згідно думку Андрія Гусельникова, що займає пост віце-президента української Ліги експертів, у 2017 році ціни на нерухомість залишаться приблизно на такому ж рівні, а от з початку 2018 року є шанс того, що київське житло буде дорожчати. Віктор Несін, що займає пост голови нацради палати ріелторів України, заявляє, що з другої половини 2017 – початку 2018 року слід чекати поступового зростання цін на житло.

Згідно думку експерта, є всі шанси, що в другій половині 2018 року ціни на нерухомість досягнуть докризового рівня, так що бажаючим зробити інвестицію варто поквапитися. Несін говорить, що якщо на початку 2017 року однокімнатну квартиру на околиці Києва можна відшукати і за ціною 25,5 тисяч доларів, то через шість місяців таких цін не буде.

Аналітики компанії «Київміськбуд» кажуть, що в 2018 році слід очікувати позитивну динаміку цін собівартість будівництва нерухомості зростає, адже ціни на будматеріали і паливо продовжують підвищуватися. Додатковим чинником, що підтверджує цю думку, вважають прийняття положення про підвищення рівня мінімальної зарплати у 2017 році.

За словами Олександра Рубанова, що є гендиректором консалтингової компанії «Самсон», ситуація буде розвиватися протилежним чином, оскільки на сьогоднішній день не існує жодної передумови до поліпшення ситуації на ринку нерухомості. В 2017-2018 року він точно буде перебувати в стагнації. Ситуація покращиться лише тоді, коли добробут населення буде мати стійкий тренд до підвищення.

Ціни на нерухомість в 2018 році: вартість житла (первинного та вторинного)Подорожчання будівництва призведе до збільшення цін на нерухомість

Крім того, ні банки, ні держава не роблять нічого, що стимулювало б ринок житла. Тому експерт вважає, що в найближчі роки цілком можливо очікувати чергового просідання цін на 12-15%, причому старий фонд буде втрачати у вартості набагато швидше новобудов.

Такої ж позиції дотримується і Сергій Костецький, який займає посаду аналітика в компанії «SV Development». За його словами, угод вже в 2017 році буде значно менше, що спричинить чергове падіння цін на квадратні метри. Експерт припускає, що середня ціна житла в новобудовах великих міст України в 2017-2018 року буде складати 18-25 тисяч гривень за квадрат. В цілому ж аналітики ринку житла вважають, що в 2018 році можна прогнозувати зростання в розмірі 6%.

При цьому Київ буде демонструвати відставання в порівнянні з регіонами – зростання цін на цьому ринку досягне не більше 3% в рік. Тим не менш, якщо 2018 рік продемонструє позитивні економічні зрушення, покупці повинні бути готові до стрімкого підвищення цін вже в 2019 році (на 12-13%). Загалом більшість аналітиків сходиться в думці, що прогноз на кінець 2017 – початок 2018 року буде виглядати наступним чином:

  • середня вартість квадратного метра у Львові становитиме близько 830 доларів;
  • у Києві – 1100 доларів за квадрат;
  • в Дніпрі – 640 доларів;
  • в Одесі – 810 доларів;
  • у Харкові – 700 доларів.

Швидше за все, в 2018 році найбільш активним попитом будуть користуватися квартири економ-класу, тому девелопери будуть масово проводити перепланування об’єктів, намагаючись заповнити їх малогабаритним житлом. У будь-якому випадку, на цей сегмент знайдеться свій покупець, адже в умовах економічної кризи народ все менше довіряє банкам і все більше інвестицій, вкладених у матеріальні об’єкти типу нерухомості.

Звичайно, навряд чи варто розраховувати, що чергове падіння доларових цін здатне буде оживити ринок. Навіть з урахуванням зростання мінімальних зарплат при перекладі вартості квартири в гривні ситуація виглядає зовсім не райдужним.


Сподобалася стаття? Поділитися з друзями:
Корисні поради та відповіді на питання